תיקון שומת מס רכישה – בשורה מרעישה לרוכשי דירות: ניתנה הארכה לתיקון שומת מס רכישה

בשורה מרעישה לרוכשי דירות בעניין הארכת מועד לבקשה לתיקון שומת מס רכישה,
ממחישה את האפשרויות העומדות בפני משקיעים לתכנון מס.

התקופה שנקבעה בחוק לתיקון שומת מס רכישה הוארכה.
זוהי בשורה מרעישה לכלל רוכשי הדירות –
פסיקה חדשה של בית המשפט העליון מורה כי משך הזמן בו ניתן לערער ולהגיש תיקון שומת מס רכישה גדול יותר מ-4 שנים, כפי שהיה עד כה.

תיקון שומת מס רכישה – סיפור מקרה

אני רוצה לשתף במקרה אמיתי שהתרחש לאחרונה, והפך גדול וחשוב יותר מהסיפור עצמו. בני זוג רכשו דירה "על הנייר".
בת הזוג כבר הייתה בעלת דירה נוספת שקיבלה במתנה טרם הנישואין,
ולכן יכולה להיחשב כדירה בבעלותה הבלעדית שאינה כפופה לחזקת השיתוף באופן שבן הזוג יכול להיחשב כבעלים של דירה אחת בלבד
ובכך יקטין חבותו במס הרכישה בחלקו ברכישה.
למרות זאת דיווחו שני בני הזוג בטעות כאילו לשניהם קיימת דירה נוספת ושילמו בגין רכישת הדירה החדשה מס רכישה כדירה שנייה
מה שהגדיל באופן משמעותי את חבותו של בן הזוג וללא הצדקה.

המשמעות היא ששני בני הזוג שילמו מס רכישה גבוה על הסכום המלא של הנכס,
כאשר בפועל היו צריכים לשלם על חלקו של בן הזוג מס מופחת כדירה ראשונה,
ועל חלקה של בת הזוג מס רכישה מלא כדירה שנייה.
כיום גם לאחר שלאחרונה הופחתו משמעותית מדרגות מס הרכישה בגין דירה שניה באופן שמקל על החזרת משקיעי הדירות לשוק,
עדיין קיימים פערים משמעותיים בין תשלום רכישה לפי דירה ראשונה ודירה שניה.

ולשם ההשוואה:

להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2022 ועד 15.1.2023:

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק, רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק)
החל מיום 16.1.22 ועד ליום 15.1.23 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 1,805,545 שקל – לא ישולם מס.
2. על חלק השווי העולה על 1,805,545 שקל ועד 2,141,605 שקל – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,141,605 שקל ועד 5,525,070 שקל – 5%
4. על חלק השווי העולה על 5,525,070 שקל ועד 18,416,900 שקל – 8%
5. על חלק השווי העולה על 18,416,900 שקל – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 שקל:

על חלק השווי שעד 1,805,545 שקל – לא ישולם מס
על חלק השווי העולה על 1,805,545 שקל ועד 2,141,605 שקל ישולם מס בשיעור 3.5%  =  11,762 שקל
על חלק השווי העולה על 2,141,605 שקל ועד 2,200,000 שקל ישולם מס בשיעור 5%  =  2,920 שקל

סה"כ מס רכישה לתשלום – 14,682 שקל (לעומת 17,727 שקל לרכישות בין 16.1.21 ל-15.1.22).

להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק רוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.22 ועד ליום 15.1.23
יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 5,525,070 שקל  – 8%
2. על חלק השווי העולה על 5,525,070 שקל  – 10%

הנתונים באדיבות אתר רשות המסים

מידע נוסף בנושא תכנון מס

לאחר יותר מ-4 שנים (התקופה שנקבעה בחוק לתיקון מס הרכישה) התגלתה הטעות והוגשה בקשה לתיקון השומה,
המתבססת על סעיף שמאפשר למנהל המיסוי להאריך את המועדים הקבועים בחוק.
הבקשה נדחתה על ידי מנהל המיסוי בטענה שהסמכות להאריך את המועד תקפה על מועדים פרוצדורליים בלבד
ומאחר שעבר המועד אין לו כבר סמכות לאפשר הארכת המועד.

התיק הגיע לבית המשפט העליון שפסק כי מנהל המיסוי רשאי להאריך כל מועד שנקבע בחוק
ובכך לאפשר לרוכשי דירות להגיש בקשה לתקן את השומה גם מאוחר מארבע שנים.
עוד נכתב בפסק הדין כי רק רוכשי הדירות יכולים לפנות בבקשה להאריך את המועדים גם לאחר המועד החוקי.

האפשרות הזו לא ניתנת למנהל המיסוי.
כפועל יוצא מכך, שומת מס רכישה שחלפו ארבע שנים מיום שנתנה, יכולה להיבחן מחדש לבקשת רוכש הדירה,
אבל לא לבקשת מנהל המיסוי.

חשוב להדגיש כי בעבר, אושרו מקרים חריגים לבקשת תיקון שומה, אבל בעקבות מאבקם של אותם בני הזוג,
ניתן פסק הדין שמהווה בשורה לרוכשי הדירות. מאחר ופסק הדין מרחיב את האפשרות לבקש לתקן שומות.
ואף חשוב יותר מכך, פסק הדין משנה את היחסים בין הרוכשים לרשויות המס שכן כעת לנישום עומדת חזקה ששומה ששילם או ישלם
חייבת להיות מדויקת תוך שמירה קפדנית על זכויותיו
באופן שגם מנהל המיסוי חייב על מנת למנוע טעויות, לבחון מהותית את השומה באופן שיגן ככל הניתן על זכויות הנישום
ואולי אף לתקן בעצמו שומות שנתנו עקב דיווחים מוטעים, לטובת הנישום, על מנת למנוע אולי בקשה מאוחרת והסתבכות משפטית מיותרת.

עניין של שיקול דעת

הפסיקה אינה פוגעת בעובדה ששיקול הדעת באם לאפשר את הארכת המועד, נשאר בידי מנהל המיסוי.

כאמור, מדובר על לא פחות מפריצת דרך לבקשות לתיקון שומות מס רכישה.
דבר אשר יחייב את פקידי המס לשנות את דפוסי החשיבה ולהתחשב בזכויותיהם של רוכשי הדירות ולא רק בקופת המדינה.

יובהר למען השלמת התמונה כי מניסיונו של הכותב פקיד השומה אמנם מתקן טעויות המתגלות בשומות
גם לטובת הנישום ויש דוגמאות רבות לכך.
אולם עדיין השלכות פסק הדין רחבות יותר מהסיפור האישי של בני הזוג, כיוון שהן מעדכנות את הפרשנות המשפטית
של חוקי המס ויחסי הגומלין בין הרשות לבין הנישומים.

כעורך דין שמלווה אנשי עסקים, משקיעים ובני זוג בתכנוני מס ועסקאות נדל"ן מזה שנים רבות,
על מנת למנוע טעויות וסחבת בירוקרטית מיותרת אל מול הרשויות,
ממליץ לגשת לכל עסקת מכר עם ליווי של עורך דין מטעמכם, המתמחה בתכנוני מס ודיני מקרקעין.

איל ברנדט, עורך דין

מרץ 2021

טלפון: 03-6869560
נייד: 054-7685521
דואל: eyal-law@inter.net.il
או להשאיר פרטים בצרו קשר

המאמר עודכן ב- 14/2/2022