תכנון מס: דרך למקסם רווחים מעסקאות נדל"ן

תכנון מס הינו חלק בלתי נפרד, בתחום עסקאות הנדל"ן, במיוחד אם השאיפה היא לייצר הכנסות ורווחים.

מעל לעשור שתחום הנדל"ן הפך שם נרדף להצלחה.
אנחנו לא יודעים כמה כסף יש לפלוני בבנק, אבל יודעים כמה דירות רשומות תחת שמו.
כהוכחה לכך תוכלו לראות בכל התכנים, שמנטורים בעלי שם, מעלים בנוסח של "איך להגיע לדירה ללא הון עצמי בתוך 180 ימים", או "איך לשבת בחוף הים ולייצר הכנסה פסיבית מנדל"ן".
במאמר זה אין בכוונתי לסתור את הדברים האלה, אלא להעלות על הפרק נושא שפחות מדברים עליו בהקשר של עסקאות נדל"ן – חבות מס!

כלל אצבע הוא שכל עסקת נדל"ן היא מהלך שיש עמו חבות מס.
כולל רכישה, מכירה והשכרה של נכס (בין שמדובר על נכס יחיד של אדם למגורים או כנכס נוסף להשקעה).
אבל חשוב לדעת, שפעמים רבות ניתן ליהנות מהקלות בחוק, במידה ומבצעים תכנון מוקדם ונכון באמצעות עורכי דין המתמחים במיסוי מקרקעין.

מורה נבוכים – מהם התשלומים שתצטרכו לשלם בעסקת נדל"ן, ואילו הקלות תוכלו לנצל:

תכנון מס בעת קניית נכס: מס רכישה

בעת רכישת נכס בישראל חלה חבות במס רכישה.

להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2022 ועד 15.1.2023:

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק, רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק)
החל מיום 16.1.22 ועד ליום 15.1.23 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 1,805,545 שקל – לא ישולם מס
2. המס על שווי סכום העולה על 1,805,545 שקל ועד 2,141,605 שקל – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,141,605 שקל ועד 5,525,070 שקל – 5%
4. המס על מדרגת השווי שבין 5,525,070 שקל ועד 18,416,900 שקל – 8%
5. על חלק השווי העולה על 18,416,900 שקל – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 שקל:
על חלק השווי שעד 1,805,545 שקל – לא ישולם מס
המס על חלק השווי העולה על 1,805,545 שקל ועד 2,141,605 שקל יש לשלם הוא בשיעור 3.5%  =  11,762 שקל
על חלק השווי העולה על 2,141,605 שקל ועד 2,200,000 שקל יש לשלם מס בשיעור 5%  =  2,920 שקל

סה"כ מס רכישה לתשלום – 14,682 שקל (לעומת 17,727 שקל לרכישות בין 16.1.21 ל-15.1.22).

להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק רוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה)
מיום 16.1.22 ועד ליום 15.1.23 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 5,525,070 שקל  – 8%
2. על חלק השווי העולה על 5,525,070 שקל  – 10%

הנתונים באדיבות אתר רשות המסים

באילו מקרים ניתן לקבל הקלות במס הרכישה?

1. תושב ישראל שרוכש דירה שהינה דירתו היחידה בישראל חישוב התשלום למס הרכישה נעשה על פי מדרגות המס כאמור למעלה.
   תושב ישראל יחשב גם מי שהפך לתושב ישראל תוך שנתיים מיום רכישת הדירה בין אם כעולה חדש או כתושב חוזר.
   בהגדרת דירה יחידה נמצאים גם מקרים בהם לרוכש, דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש משוויה, או שקיבל דירה בירושה והחלק שלו בדירה אינו עולה על 50%.
2. למי שמחליף דירה קיימת בחדשה.
   במידה והדירה הקיימת נרכשה לפני 07.07.2021 על מנת להיות זכאי לשלם מס רכישה על פי מדרגות דירה יחידה, יידרש למכור את דירתו הישנה בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה.
   לגבי דירה קיימת שנרכשה לאחר 07.07.21, יכול למכרה לאחר 24 חודשים.
   מי שרוכש דירה חדשה מקבלן או יזם – נדרש למכור את הדירה הקיימת בהתאם לאמור לעיל או בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה החלופית תימסר להם בפועל (מועד קבלת טופס 4).
   כאן מומלץ לבחור את החלופה המאפשרת טווח זמן ארוך יותר למכירת הדירה הקיימת.
   שימו לב: התקופה שבין ה-01.03.2020 ל-30.06.2021 לא תיספר בתוך 18 או 12 החודשים, לפי העניין, אם הם מסתיימים במהלך אותה תקופה
   (לפי חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע)
3. עולים חדשים שרכשו דירת מגורים או נכס שמיועד לעסק, (אם הנכס נרכש בטווח של שנה עד שבע שנים ממועד עלייתם) זכאים להקלה בתשלום המס.
   זוהי הקלה חד פעמית שניתנת רק למי שמתגורר בדירה בדרך קבע.
   במקרים של עולים חדשים, מומלץ להתייעץ עם עו"ד מתמחה במיסוי מקרקעין,
   כדי לבחון האם כדאי להשתמש בשיעורי מס רכישה רלוונטי לתושבי ישראל הרוכשים את דירתם הראשונה, או בהקלות לעולים חדשים בהתאם למחיר הדירה.
4. פטור מיוחד קיים גם למי שבבעלותו שתי דירות והוא מעוניין למכרן ולרכוש דירה אחת במקומן.
   

   פטור שכזה ממס רכישה ניתן רק פעם אחת בחיים ובתנאים הבאים:

1. במועד בו הוא מוכר את הדירה הראשונה, יש בבעלותו דירה נוספת אחת בלבד.
2. מכירת שתי הדירות נעשתה תוך 12 חודשים והתבקש במועד מכירת הדירה השנייה פטור ממס שבח.
3. שתי הדירות יחדיו ימכרו במחיר שאינו עולה על 2,070,000 ₪, נכון לתקופה שבין ה-01.01.2022 ל-31.12.2023 (2,022,000 ₪ בשנת 2021).
4. תוך 12 חודשים לפני או לאחר מכירת הדירה השנייה, נרכשה הדירה החדשה ב-75% לפחות משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.
5. הפטור לפי סעיף זה הינו פטור של פעם בחיים

אם שווי שתי הדירות יחד מעל 2,070,000 ₪ ועד 3,443,000 ₪, המוכר יהיה זכאי לפטור ממס על ההפרש שבין 2,070,000 ₪ לסכום השווי של הדירה הנוספת, וזאת במועד מכירת הדירה הראשונה.

5. רוכשי דירת מגורים שרכשו בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה, והדירה שרכשו בקבוצת הרכישה הייתה דירתם היחידה, עשויים להיחשב כבעלי דירה יחידה
   אם מתקיים לגביהם אחד משני אלה:

א. הדירה הנוכחית (הנוספת) נרכשה 6.5 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידי הרוכש.
ב. בהינתן והדירה הנוכחית נרכשה 4 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה,

ומתקיימים כל התנאים הבאים:

1. היה והדירה הנוכחית נרכשה אחרי ה-25.06.2018.
2. בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא נחשבות כהתחלת בנייה),
או שהבנייה החלה ורשות המסים שוכנעה כי חל עיכוב מהותי בהשלמתה.
3. העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.

רוכש הדירה ייחשב כבעל דירה יחידה באחד משני המקרים שצוינו, אם ימכור את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה,
ואם הדירה הנוכחית שרכש היתה דירתו היחידה אלמלא הדירה בקבוצת הרכישה.

על-פי סעיף 3 לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), תש"ף-2020,
התקופה שבין ה-01.03.2020 ל-30.06.2021 לא תיספר בתוך 18 החודשים, אם הם מסתיימים במהלך אותה תקופה.

6. נכה או עיוור וכן בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בתנאי ועומדים בקריטריונים שנקבעו ונכנסים להגדרה שקבועה על פי החוק והתקנות ובתנאי ורכשו דירה למגוריהם.
   הזכות להשתמש בהקלה נתונה עד פעמיים בלבד.

7. העברת נכס בין בני זוג נשואים המתגוררים יחד או עקב גירושין לא תחשב עסקה ואין בגינה חבות מס.

8. בגין עסקת מתנה של דירת מגורים מקרוב ישולם שליש מס הרכישה שהיה משולם אילו נמכרה הדירה לאחר, בשוק החופשי.

9. קבלת דירה כנגד דירה קיימת במסגרת פרויקט פינוי בינוי אינה מקימה חבות במס רכישה.

10. בגין רכישת קרקע או נכס מסחרי מס הרכישה הינו בסך של 6% מסכום העסקה . ואולם ניתן לקבל החזר של 1% ממס הרכישה ששולם בתנאים מסויימים שנקבעו בחוק.

תכנון מס בגין עסקת המכירה: מס שבח וההקלות

במכירת דירת מגורים חייב המוכר במס שבח אלא אם יהיה זכאי לפטור על פי החוק. חישוב מס השבח נעשה בהתאם להוראות החוק הרלוונטיות אשר השתנו ומשתנות תדיר במהלך השנים.
מס השבח כיום הינו בשיעור של 25% מהרווח למוכר בגין עסקת המכר.

בכמה מקרים, החוק מעניק פטור מוגבל ממס שבח.
המקרה הנפוץ כיום לקבלת פטור מלא מתשלום מס השבח הינו במכירת דירת מגורים יחידה אשר שוויה אינו עולה על סך של 4.5 מיליון ₪.

אולם גם כאן ישנם מספר פרמטרים נוספים לקבלת הפטור מתשלום המס:

1. הנכס שימש בעיקר למגורים בארבע שנים שקדמו למכירה.
2. על המוכר להיות בעל זכות בדירה שנמכרת 18 חודשים מסיום בנייתה.

החוק מעניק הקלות נוספות מתשלום מס השבח.תנאי הפטורים וההקלות משתנים תדיר במהלך השנים.
מומלץ לבצע בדיקה מקיפה ועדכנית ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין.
עורך דין המסוגל לעשות את החישוב הנכון ולהשתמש בכל האפשרויות הרבות שהחוק מתיר על מנת לצמצם ככל האפשר את חבות המס.

תכנון מס על הכנסות משכר דירה

החוק קובע כי דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים של אדם (לא חברה) לשוכר שאינו חברה, שאינה משמשת כעסק של המשכיר, מעל סכום של 5,196 ₪ חייבים במס.
(נכון לפברואר 2022. הסכום מתעדכן מדי פעם ויש לבדוק ולהתייעץ עם עו"ד המבין בתחום).

כאשר ההכנסה מדמי השכירות עולה על הסכום המותר לקבלת הפטור ניתן לפעול בשתי דרכים:

1. מסלול מס מופחת בשיעור של 10%: במסלול זה המס יחול על מלוא ההכנסות מדמי השכירות ולא ניתן לנכות הוצאות תחזוקת הנכס.
   התשלום יבוצע פעם בשנה ולא תדרש הגשת דוחות מס.
2. האלטרנטיבה, חיוב במס על פי מדרגות מס הכנסה הקיימות באותה העת בהתאם לדוחות השנתיים שיוגשו על ידי המשכיר.
   במסלול הזה ניתן להזדכות על הוצאות שוטפות בגין תחזוקה שוטפת. ישנן הקלות לגילאי 60 פלוס ופנסיונרים.

מי שבבעלותו עשר דירות ויותר עלול להחשב כבעל עסק להשכרת דירות ולא יזכה לפטור ממס הכנסה כאמור.

לסיכום, עסקאות נדל"ן יכולות להוות כלי מינוף משמעותי להגדלת ההון העצמי.
אבל לפני חתימה, חשוב מאוד לתכנן את המהלכים בצורה יסודית באמצעות עו"ד שיראה את התמונה הגדולה
ויעזור לכם לצמצמם הוצאות ולמקסם רווחים.

בכל שאלה, מוזמנים להתקשר אלי:

איל ברנדט, עו"ד, נוטריון, מגשר

טלפון: 03-6869560
נייד: 054-7685521
דואל: eyal-law@inter.net.il
או להשאיר פרטים בצרו קשר

שדרות רוטשילד 136, תל אביב, ישראל

המאמר עודכן ב- 14/2/2022