תכנון מס: דרך למקסם רווחים מעסקאות נדל"ן

תכנון מס: דרך למקסם רווחים מעסקאות נדל"ן

תכנון מס הינו חלק בלתי נפרד, בתחום עסקאות הנדל"ן, במיוחד אם השאיפה היא לייצר הכנסות ורווחים.

מעל לעשור שתחום הנדל"ן הפך שם נרדף להצלחה.
אנחנו לא יודעים כמה כסף יש לפלוני בבנק, אבל יודעים כמה דירות רשומות תחת שמו.
כהוכחה לכך תוכלו לראות בכל התכנים שמנטורים נחשבים מעלים בנוסח של "איך להגיע לדירה ללא הון עצמי בתוך 180 ימים", או "איך לשבת בחוף הים ולייצר הכנסה פסיבית מנדל"ן".
במאמר זה אין בכוונתי לסתור את הדברים האלה, אלא להעלות על הפרק נושא שפחות מדברים עליו בהקשר של עסקאות נדל"ן – חבות מס!

כלל אצבע הוא שכל עסקת נדל"ן היא מהלך שיש עמו חובת מס. כולל רכישה, מכירה והשכרה של נכס (בין שמדובר על נכס יחיד של אדם למגורים או כנכס נוסף להשקעה).
אבל חשוב לדעת, שפעמים רבות ניתן ליהנות מהקלות בחוק, אם מבצעים תכנון מוקדם ונכון באמצעות עורכי דין שמתמחים במיסוי מקרקעין.

מורה נבוכים – מהם התשלומים שתצטרכו לשלם בעסקת נדל"ן, ואילו הקלות תוכלו לנצל:

תכנון מס בעת קניית נכס: מס רכישה

בעת רכישת נכס בישראל חלה חבות במס רכישה. אם מדובר בדירת מגורים יחידה (ולא בדירה נוספת להשקעה), החוק קובע את המדרגות הבאות:

על החלק בשווי הדירה שעד 1.748 מיליון שקל, לא ישולם מס.

המס על סכום העולה על 1.748 מיליון שקל ועד כ-2 מיליון שקל, ישולם בשיעור של 3.5%.

על חלק השווי שמעל 2 מיליון שקל ועד כ-5.3 מילון ₪, ישולמו 5% מס.

המס על המדרגה שבין 5.3 מיליון שקל ועד כ-18 מיליון שקל ישולמו 8% .

מעל 18 מיליון ₪ ישולמו 10% מס.

איך מדרגות המס מחושבות בפועל?

עבור דירה ששוויה 2.2 מיליון שקל, ישולם מס לפי החישוב הבא: על חלק השווי שעד המדרגה הראשונה (עד 1.748 מיליון ₪) לא ישולם מס.
עבור מדרגת המס הבאה (1.748 מיליון ₪ – 2 מיליון ₪) ישולם מס של 3.5% – 11,386 ₪.
ועבור המדרגה השלישית (2 מיליון – 5.3 מיליון ₪) ישולם מס של 5% שהם 6,341 ₪.

מס הרכישה עבור נכס כזה יסתכם ב-17,727 ₪.

חשוב לדעת שגם רכישת זכות בקרקע במסגרת קבוצת רכישה כמוה כרכישת דירת מגורים.

 

באילו מקרים ניתן לקבל הקלות במס הרכישה?

  1. תושב ישראל שרוכש דירה יחידה בישראל. כאמור, ההקלות מתוארות בסעיף למעלה.
    כדאי לדעת שבהגדרת דירה יחידה נמצאים גם מקרים בהם לרוכש דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש משוויה, או שקיבל דירה בירושה וחלקו בה אינו עולה על 50%.
  1. למי שמחליף דירה קיימת בחדשה. במידה ומכר את דירתו הישנה בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה.
  2. עולים חדשים שרכשו דירת מגורים או נכס שמיועד לעסק, (אם הנכס נרכש בטווח של שנה עד שבע שנים ממועד עלייתם) זכאים להקלה בתשלום המס.
    זוהי הקלה חד פעמית שניתנת רק למי שמתגורר בדירה בדרך קבע.
    במקרים של עולים חדשים, מומלץ להתייעץ עם עו"ד מתמחה במיסוי מקרקעין, בכדי לבחון האם כדאי להשתמש בשיעורי מס רכישה רלוונטי לתושבי ישראל הרוכשים את דירתם הראשונה, או בהקלות לעולים חדשים בהתאם למחיר הדירה.

 

תכנון מס מכירה: מס שבח וההקלות

במכירת דירת מגורים חייב המוכר במס שבח בשיעור של 25% בגין הרווח מהעסקה.
בכמה מקרים, החוק מעניק פטור מוגבל ממס שבח, כשהמקרה הנפוץ בהם הוא דירה יחידה, ששווייה אינו עולה על 4.5 מיליון שקל.

אולם גם כאן ישנם מספר פרמטרים שיכולים להקנות לכם הקלות בתשלום המס:

  1. הנכס שימש בעיקר למגורים בארבע שנים שקדמו למכירה.
  2. על המוכר להיות בעל זכות בדירה שנמכרת 18 חודשים מסיום בנייתה.

תכנון מס על הכנסות משכר דירה

החוק קובע כי דמי שכירות מהשכרת דירות למגורים מעל סכום של 5,070 ₪ חייבות במס. כאשר ההכנסה עולה על סכום זה, ניתן לפעול בשתי דרכים:

  1. מסלול מס מופחת בשיעור של 10%: במסלול זה המס יכול על מלוא ההכנסות מהשכירות,
    ולא ניתן לנכות ממנו הוצאות עבור תחזוקת הנכס.
    היתרון המסלול זה, שהתשלום מתבצע פעם בשנה, ואין צורך בהגשת דו"חות מס.
  1. חיוב מס לפי מדרגות מס: התשלום מתבצע על סך כל ההכנסות של בעל הנכס, בניכוי הוצאות שוטפות על תחזוקה שוטפת.
    כאשר שיעור המס המינימלי עומד על 31%.
    במסלול זה תרשו להגיש דו"חות מס שנתיים. (למי שמלאו 60 בשנת המס הנוכחית שיעור המס המינימלי יעמוד על 10%).

 

לסיכום, עסקאות נדל"ן יכולות להוות כלי מינוף משמעותי בחיים.
אבל לפני חתימה, חשוב מאוד לתכנן את המהלכים בצורה יסודית באמצעות עו"ד שיראה את התמונה הגדולה,
ויעזור לכם לצמצמם הוצאות ולמקסם רווחים.

 

בכל שאלה, מוזמנים להתקשר אלי:

איל ברנדט, עו"ד, נוטריון, מגשר

טלפון: 03-6869560

נייד: 054-7685521

דואל: eyal-law@inter.net.il

או להשאיר פרטים בצרו קשר

שדרות רוטשילד 136, תל אביב, ישראל

שתפו:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email